נדלן להשקעה בחול
הדרך להיות בעלים של נדל"ן ולהנות משכירות מגוונת, עליות ערך משמעותיות יותר מישראל והשקעה בהון עצמי נמוך יחסית.
נדל"ן בחו"ל
מהו נדלן להשקעה בחול?
נדלן להשקעה בחול מאפשר לפזר את תיק השקעות הנדל"ן שלנו בעזרת חשיפה למדינות, מטבעות ורמות סיכון שונות. נדל"ן בחו"ל יכול לאפשר השקעה בהון עצמי נמוך יותר ולרוב בתשואות גבוהות יותר מאשר השקעה בנדל"ן בארץ.
נדלן להשקעה בחול הוא כל עסקה של רכישת נכס כמו – עסקת סינגל פמילי (בית פרטי), מולטי פמילי (בניין מגורים), אזור מסחרי (קניון או מרכז קניות), משרדים ועסקאות יזמיות (שטחים ותשתיות).
לכל נכס כזה יש תנאים אחרים, סיכונים וסיכויים שונים. לכן השקעות אלו דורשות בית השקעות שעוסק בתחום או מלווה משקיעים שיגשר על הפער של השפה, הידע, תנאי השוק ואנשי המקצוע במדינת ההשקעה.
- מחיר נמוך ביחס להון העצמי הדרוש בישראל.
- תשואה ממוצעת של 5-15% תלוי בעסקה.
- היצע נכסים ענק.
איך ניגשים ל-השקעה בנדלן בחול?
נדלן להשקעה בחול היא השקעה מסובכת יותר מבחינת בירוקרטית. בעיקר כי היא דורשת ידע רב, שפה, היכרות עם אנשי מקצוע מקומיים, הסכמי מס, הקמת מבנה משפטי וניהול שוטף של נכס רחוק. על כן הדרך הנכונה להשקיע בנדל"ן בחו"ל היא בעזרת מתווכים – מלווי משקיעים או בתי השקעות שיכולים לגשר על הדברים שלא נוכל לעשות לבד.
מלווי משקיעים – אנשי מקצוע שחיים בקו בין ישראל למדינה בה הם עושים נדל"ן, הם מתמחים באותו שוק, עושים המון עסקאות, מכירים את השטח ויודעים ללוות עסקה מהתכנון לביצוע. לרוב עסקאות מול מלווי משקיעים קורה בליווי אישי בעלויות גבוהו, ובתמורה נקבל נכס שנרכש, שופץ והושכר במינימום טעויות ובשוק מבטיח.
בתי השקעות – חברות שעוסקות באיתור, רכישה, השבחה וניהול נכסי נדל"ן בחו"ל. עבודה עם בית השקעות מבטיחה איכות גבוהה יותר, משום שיש עליהם פיקוח ורגולציה. בהשקעות כאלו, נשקיע 0 זמן ומאמץ ונקבל מקסימום תוצאה עבור תשלום של דמי ניהול.
השקעה עצמאית – איתור ורכישה של נכס באופן עצמאי בשוק זר. האופציה שאנחנו הכי פחות ממליצים עליה, משום שהסיכוי לעשות טעויות עולה משמעותית.
מהם הסיכונים בהשקעה בנכסי נדל"ן בחו"ל?
חוקי הנדל"ן והבירוקרטיה – לכל מדינה בירוקרטיה ותרבות עסקית שונה. ישנם עניינים שנויים במחלוקת אצל בעלי הנכסים, הדיירים והרשויות במדינה. מה שלנו נראה נורמאלי בישראל, יכול להיות חצוף ולא הגיוני במדינות אחרות לכן נדלן להשקעה בחול הם הרבה יותר מסובכים
מצב פוליטי והסכמים בין המדינות – המצב הפוליטי יכול להשפיע באופן קריטי על השקעות נדל"ן בחו"ל. חוסר יציבות פוליטית כמו סכסוך צבאי, סנקציות כלכליות כמו רוסיה ואוקראינה יכולים לגרום להשקעות להיכשל לחלוטין (לא רק לרדת בערכם).
ניהול הנכס בחו"ל – עלינו להתמודד עם אחריות של ניהול הנכס אם בחרנו לעשות את זה בעצמנו, או בעזרת מלווה משקיעים שלא מנהל את הכנס עבורנו, מה שדורש זמינות, היכרות עם אנשי מקצוע שיעזרו בעת הצורך. מצד זה ידרוש זמן, מאמץ ואנרגיות ובכך יהפוך את ההשקעה בחלק מהנכסים לאקטיבי מאוד.
מיסוי ומדיניות מס – סיכוני המס בהשקעות נדל"ן בחו"ל שונים בין מדינה למדינה. חוסר היכרות עם החוק, לא מונע מעונש ותשלום. ישנם מדינות בהם נדרש להקים יישות משפטית כמו חברה או LLC כדי לרכוש נדל"ן מבלי להיות חייב במס ירושה או במיסים הזויים אחרים.
איך נשלב השקעות נדל"ן בחו"ל כחלק מתהליך התכנון הפיננסי?
כחלק מתהליך התכנון הפיננסי נרצה לשלב מגוון רחב של השקעות, משום שזו הדרך המשמעותית ביותר להקטין את הסיכון והתנודתיות ולייצב את התשואה. כחלק מאפיקי ההשקעה שנרצה לפזר את התיק הם השקעות נדל"ן בחו"ל.
לרוב נעבוד עם בית השקעות ורק לעיתים נדירות מול מלווה משקיעי נדל"ן, משום שזו הדרך הכי אפקטיבית להפוך את ההשקעה לפאסיבית שתעבוד ללא הצורך בזמן ומאמץ מצידנו עבור דמי ניהול שנשלם. בעסקאות כאלו שווה לשלם, משום שהאלטרנטיבה היא לנהל בעצמו, מה שלא אפשרי למשקיע הממוצע.
אנחנו עובדים עם בתי השקעות מפוקחים בלבד ומנגישים השקעות שבחנו אחרי בדיקות נאותות רחבות.
